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鹤岗金价今日价格「金价今日价格走势图」

   日期:2023-09-09     作者:admin    评论:0    移动:http://m.razcy.com/news/6820.html
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自从房子商品化以后,它就不再是个简单的居住场所,还被赋予了金融属性,成为家庭财富的主要象征。数据显示,如今房产在家庭资产中的占比超过7成,只有2成多的资产是金融产品,足见大家对于房子的喜爱程度。国人对房子情有独钟,另外还与年轻人结婚、家庭养老、医疗教育、工作就业等家庭大事有关,因为只有拥有城市里的房子,才能更好地享受这些资源。

现在准备买房的朋友,可能最为关心的问题,应该是今年是否可以买房了。毕竟现在买房不像过去那样“随便买、随便挑”都能带来财富增值。一方面,平均房价仍然居于9252元/平方米的高位,买套房子不仅要掏空家庭几代人的积蓄,还要背负几十年的房贷,可谓压力山大。再者是,一旦匆忙入手,过几年万一房价下跌了,就意味着家庭财富缩水,但是如果今年不买房,又担心今后房价上涨,错过了买房时机多花钱,因此很多人比较纠结。

其实大家所关心的,无非是未来房价涨或跌的问题。对于国内房价走势,一直存在着两种不同的观点:

一种观点认为,房价会持续上涨。比如近日享有中国房地产之父称号的孟晓苏就认为:总体上说全国的房价都是在上涨的过程中,房地产将继续延续黄金时代。孟晓苏的理由是:房价跌不起来。因为如果房价大跌,股市大跌,企业破产,有钱人的财富就会成为负资产,而低收入人群到时候连工作都没有了,更买不起房子。

持此乐观态度的还有北师大教授董藩,早期他曾语出惊人地认为:再过25年,全国的平均房价可能达到9万元/平方米,北京的房价将达到80万元/平方米。而针对一些人买不起房子的问题,几个月前他在接受采访时曾建议,全面放开限购、限售、限价,并将贷款比例调低到15%,房贷延长到40年或50年。

另一种观点则认为,对房价持续上涨应保持谨慎态度。比如经济学家李迅雷在去年初曾认为:今后5年,房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数,即二八现象将逐渐呈现出来。而银保监会主席郭树清在去年6月上海陆家嘴论坛上则表示:押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价

面对以上两种不同观点,很多购房者感到困惑:究竟听谁的意见更合适呢?其实购房者没有必要在这个问题上纠结,每个人都会站在不同的角度看问题,应该说他们说的都没有错。

比如以孟晓苏的观点为例,他更多是站在历史宏观的角度看待房价趋势,因为过去20多年来,中国的房价除了2008、2011、2014这三年有过调整,其它年份确实都在上涨的;而考虑到货币超发、通货膨胀等因素,认为房价整体是上涨的也没错。

再比如董藩的观点,他则是站在北京首都这个汇聚了顶级优质资源,长期有大量外来人员涌入的超大城市的角度,认为房价可以涨到80万每平的高度。用他自己的话来说,最早的时候北京的房价只有几百元每平,短短几十年不是涨到了6、7万?当然了,也有很多人认为董藩的观点只存在理论上的可能。

而李迅雷和郭树清的观点又如何呢?不仅没错,而且预判得还很精准。事实证明,之后不仅全国很多城市的房价降了,房价下跌的城市也确实越来越多。比如全国受监测的70个大中城市,自去年9月份以后,新房、二手房价格下跌的城市超过半数,且呈现出连续7、8个月环比下跌的态势,那些押注房价永远不会下跌的投资炒房客,已经吃尽了苦头。

现在的问题是,如果2022年不买房,5年后房子究竟是“金价”,还是“葱价”呢?对此我们认为,5年后国内的房价虽然不至于像“葱价”那样便宜,但也不会像“金价”那样贵,而是会出现较大幅度的调整,城市间房价分化将会更加明显,主要基于以下几个理由:

第一,从供需关系上看,国内住房市场已经饱和了。央行发布数据显示,我国城镇地区拥有一套住房的家庭占比96%,拥有二套及以上住房的家庭占比41.5%,而拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%,这还不包括大量的小产权房、农村自建房等其它住宅类产品。

另有数据显示,如果将商品房、保障房、小产权房包括在内,按照户均2.62人计算,国内住房至少能满足18.34亿人的居住需求,而且每年还有600万套左右的新房投入市场,说明存量房房子不仅够住,而且过剩了。

矛盾主要集中在资源分配不均衡上,多余的房子被炒房客囤积起来了。但是,任何市场都会遵循供需平衡的规律,这是一条不可撼动的铁律,房子又是有使用寿命的,炒房客早晚要卖掉手中的房子。

只要供大于求的情况出现,房价就没有不降的理由。现在不少城市二手房挂牌量超过10万套,一些城市二手房的去化周期达到3年以上,面对这种情况,5年后很多城市的房子只能回到居住属性,特别是人口净流出的三四城市。

第二,推动房价快速上涨的重要引擎之一——“货币化棚改”结束了。过去房价出现翻倍上涨,与棚改拆迁有很大的关系。老房子被拆除后,拆迁户别无选择地要重新买房,而需求在一个时间点集中爆发,加之投资渠道匮乏,拿了大笔拆迁款的拆迁户由于没有更好的投资选项,钱只能用于买房,导致大量资金回流到楼市,房价没有不涨的道理。

但是自2021年起,大规模的棚改被旧改所取代,而凡是经过旧改的房子,很多人认为至少在5年内不会被拆迁,也就没有了新的住房需求。另一个导致房价快速上涨的引擎——投资需求,也因为如今的房价涨幅达不到投资标准(至少超过7%)主动退场。

而城镇化如今基本进入尾声,对于房价上涨的推动作用逐渐减弱。目前国内城镇化率已经达到63.89%,但结合国情来看,这样的城镇化率已经很高了,后期的推进速度会逐渐放缓。

道理很简单,一是不能指望农民的那点收入去支撑当前的房价,二是18亿亩耕地红线不能触碰,特殊的国土形态,又不利于将土地整合后实行大规模的机械化耕种,那么有一部分农民可能最终进不了城市,因此在购房需求供应不足的情况下,5年后的房价可能会逐渐回落。

第三,人口流动趋势决定了房价不可能继续出现“普涨”。在农村人口向城市流入逐渐减少的情况下,今后的人口流动形态,将转化为小城市人口向大城市流动。因为纵观各国城镇化发展进程,越是超大、特大城市,汇聚的优质社会资源也越集中,从而吸引外来人员求职、落户。

我们国家的城市结构同样如此,处在城市金字塔顶端的一线超大城市,历来是年轻人向往的地方,而年轻人不仅是促进社会发展进步的核心推动力,更是繁衍生命的生力军,人走了,还会将潜在的“人口”一并带走,导致中小城市的人口逐渐萎缩,进而“鹤岗化”、空心化。

如此一来,小城市的人口流出后,房价上涨的空间也就缩小了,特别是目前住房空置率居高的三四线城市和基层县城,住房需求会大幅减少。而那些有人口流入的大城市,购房需求会不断增加,房价自然还会有一定的上涨空间,进而导致城市间的房价出现两极分化。

因此预测未来5年,缺少人口支撑的中小城市,房价会率先进行调整,要么因为人口流失严重而出现明显的下跌,要么在货币超发等因素的掩盖下出现阴跌。

第四,房产税终究会出台,对于房价调整将起到“催化剂”的作用。房产税试点工作因为“条件不成熟”被推迟了,这让一些炒房客感到庆幸,并且认为今后也许不出台了。这样的想法只能说是一种侥幸心理。

首先,开征房产税是各国通行做法,我们国家的房产税肯定是未来必不可少的税种之一,只会迟到但不会缺席。

其次,经过长期的土地开发和城镇化建设,城市可利用的土地资源总有消耗殆尽的时候,等到城市扩容和城镇化建设完成后,还有比房产税更好的替代品吗?

其三,从已试点的城市上海、重庆两地的实施情况看,对于增加税收收入其实并没有起到太多促进作用,一是税率定得低,二是只针对少量豪宅征税,那么今后如果开征房产税,税率可能不会采用同样的标准。

而一旦房产税试点完成,就会在全国范围内铺开,届时手握多套房产的人,持有房子的成本将会大幅增加,压力之下唯有卖掉多余的房产。形成集中抛售潮后,房价就会下降。

其实对于未来房价涨跌的问题,独立经济学家马光远说得比较透彻:2022年不买房,5年后城市会两级分化,这就意味着房子会“金价”和“葱价”并存。马光远提出的“3个20%”论,很好地解释了未来房价走势。即:20%的城市、20%的楼盘,和20%的房企

简单理解就是,未来房价不会再出现普涨了,而是会进一步分化。对于20%有人口增量、处在国家城市群或都市圈内区位占优、经济高度发达的城市,以及地段好、品质优和物业管理水平高的房子,未来房价才会持续上涨。比如国家中心城市、省会城市和少数强二线城市的房子。

而那些远离城市群、无区位优势、经济发展薄弱、人口长年流失的绝大多数三四线城市,在供应大幅增加,需求严重枯竭的情况下,以及存在地段差、品质差、服务差等缺陷的房子,由于居住体验下降,房子将会被人们“抛弃”,或者回到纯居住属性,价格也将逐渐回落。

至于“20%的房企”指的是,未来房地产市场只会留下少数资金实力强、建房质量高、信誉度好的房企能够继续生存下去,其他80%的房企都将退出房地产市场。

最后,给购房者的建议是,别人的意见只能用于参考,包括专家学者的意见,毕竟全国的面积这么大,城市的特色、禀赋、房价走势又不相同,买房只能结合自己所在城市的具体情况做决定;对于真实的刚需来说,没必要纠结房子今后的涨跌,因为5年的跨度不算短,如果实在等不起,也只能择机上车了。

本文到此结束,希望对大家有所帮助。

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