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核心观点：2023年经济复苏+房地产企稳带来的钢材玻璃需求好转会持续，2023年不宜做空铁矿石、玻璃、钢材价格。
2024年预计会出现工业生产过剩、基建放缓、房地产疲弱，铁矿石、钢材、玻璃需求减弱，价格容易大幅下跌。
近10多年来房地产关键指标回顾
从住宅待售面积来看，2021年以来，连续三年待售面积回升，2021年增长2.4%，2022年大幅增长10.5%，2023年前两个月大幅增长15.5%，从待售面积绝对值来看，目前大多3.27亿平米，超过2013年的水平，低于2014-2016年的水平。
商品房待售面积的持续回升，根源于销售面积大幅下降，而竣工面积持续回升。
从2010年以来各年住宅销售面积来看，除了2014年、2022年同比下降以外，其他年份销售面积都是保持增长的。2014年下降9.1%，2022年下降26.8%。2023年1-2月同比下降0.6%。2022年销售面积只有11.46亿平米，为2016年以来最低水平。
2021年，住宅销售面积只增长了1.1%，但竣工面积增长了10.8%，增幅高于销售面积；2022年销售面积下降26.8%，但竣工面积只下降了14.3%，增速降幅低于销售面积；2023年1-2月，住宅销售面积下降0.6%，但竣工面积大幅增长9.7%，同样高于销售面积。可见，最近三年来，住宅地产市场一直处于供应增长快于需求增长的状态，这也是待售面积最近三年来持续增长的主要原因。
就当前来看，竣工面积、待售面积处于高位，但销售面积处于低位，对房价上涨构成压制。
不过3月份以来房地产市场有所好转。3月20日-3月26日，10个重点城市新建商品房成交（签约）面积总计359.68万平方米，周环比增6.2%，再创2023年以来周成交新高。同期，10个重点城市二手房成交（签约）面积总计257.38万平方米，周环比增12.6%。
销售总量能否好转，值得关注。
从2015年以来，房价走势来看，2021年下半年以来百城房价指数总体呈现停涨状态，甚至略有回落。房价上涨动力明显减弱。2016年房价上涨最为迅猛。
从前十大城市房价走势来看，也是2021年下半年开始停止上涨，呈现高位稳定的状态。
总体来看，中国房价依然十分坚挺。2023年房价走势如何，还取决于销量能否回升。
从累计竣工面积来看，如果从1998年隔年累计竣工的住宅面积来看，到2023年2月，已经高达134亿平米，如果从1985年开始算米，大约累计竣工了150亿平米，这个存量住宅面积增量是不小的。
2022年中国城镇化率65.22%，总人口14.12亿人。那么1985年以来累计增加的住宅面积150亿平米，相当于给每个城镇人口增加了16.3平米的住宅面积，如果按照每个城市家庭5口之家来估算，1985年以来增加的住宅面积相当于给每个家庭增加了80平米的住宅面积。如果再考虑1985年以前的老住宅，那么从城市总量的住宅面积供应量其实基本满足需求总量，从平均水平来看，住宅是基本够住的。也就是说，中国房地产市场正在逐步从过去的增量市场转向存量市场。
随着庞大的新建住宅进入市场，二手住宅市场规模会越来越高，二手住宅交易量将超过一手住宅市场交易量。
从房地产开发投资来看，新开工面积2021年以来连续三年大幅下降，2023年1-2月依然下降9.4%；施工面积和开发投资额2022年以来连续两年下降。2022年房地产开发投资额下降10%，2023年1-2月下降5.7%；
2022年房地产施工面积下降7.2%，2023年1-2月下降4.4%。
2022年的房屋施工面积是2019年以来的最低，此前年年增长。从新开工面积来看，2022年只有12.1亿平米，大幅低于2019年的峰值22.7亿平米，为2010年以来12年来最低水平。
房地产施工新开工面积的低水平，意味着投资低水平。
工业生产过剩、房地产过剩、基建过剩会在2-3年内出现
虽然2021年以来房地产投资下降，但总体的固定资产投资增速保持稳定，稳定在5%左右，增速高于GDP增速。也就是说房地产以外的基建投资增速较快。从构成来看，经济低迷的2020、2022年民间投资增速低迷，国有投资增速高涨，经济好转的2021年民间投资好于国有投资。因此，民间投资十分好转是衡量经济十分好转的标准。2022年民间投资只增长了0.9%，2023年1-2月只增长了0.8%，民间投资十分低迷。
固定资产投资2015年以前保持10%以上的高增长，2015年以后，就再也没有能够超过10%，这是中国经济增速中长期下降的标志。
固定资产投资主要由三部分工业、基建、房地产构成。
工业投资：2021年以前增速持续下滑，2021年以来连续三年发力，工业投资增速迅猛，超过10%，但内需较弱，2023年外需也减弱，这意味着工业投资供应增长猛需求弱，很可能会出现工业品供应过剩，生产过剩将出现，工业通缩难以避免。2024年开始工业投资很可能出现低速增长，增速显著回落。
基建投资：2022年以前基建疲弱，2022年基建发力增速接近10%，但也显著低于10年前的20%的增速。中国的基建已经达到了天花板，未来不可能持续高增速。一方面是因为基建饱和，另一方面政府财政吃紧。因此可以预见的是2023年甚至2024年基建难以有突出表现。2024年基建投资很可能出现下降。
房地产投资：2022年房地产投资大幅下降，2023年可能略有回升，2024年也会继续保持低速增长。
2-3年内铁矿石、钢材、玻璃价格会显著下跌，但2023年会坚挺
综合来看，预见2023年中国固定资产投资增速可能达到6%左右，2024年可能下降到4%左右。
这意味着，2023年中国钢铁需求可能保持基本稳定，但2024年钢铁需求可能不乐观。单纯从需求来看，2023年不适合做空铁矿石头和钢材，因为房地产逐步企稳、疫情后复苏、信贷大幅增长刺激经济、PMI较为活跃，钢材需求会较好，而实际情况是2023年以来，钢材去库速度快于2022年，需求并不差。
2024年，钢材铁矿石价格可能将大幅下跌，原因是外需减弱、工业投资之前的高速增长会带来工业生产过剩，工业投资将放缓，基建饱和叠加地方财政吃紧会导致基建投资也将放缓，房地产投资也很难有好的起色（因为房地产待售面积高位有待去库存）。因此，2024年钢材铁矿石的需求预见会有所降温，容易导致钢材铁矿石价格大幅下跌。
玻璃价格预计也将和钢铁价格类似，逻辑基本一致，房地产2023年回暖预计对玻璃价格构成支撑，但房地产的回暖和工业回暖、基建回暖一样，都将是昙花一现，生产过剩会在2024年蔓延到工业、基建、房地产领域，钢材、玻璃的需求端会遭到重创。
即便本轮国内疫情后的经济复苏能够坚持到2024年，最迟2025年也会出现工业生产过剩、基建过剩、房地产过剩，钢铁和玻璃价格大幅也会出现。
预计未来2-3年内，铁矿价格会重新跌破500元/吨，螺纹钢价格会重新跌破3000元/吨，玻璃价格重新跌破1200元/吨。2023年并不适合做空铁矿石、钢材、玻璃。
近期，钢材去库存速度较快，库存低于2022年同期。从产量来看，高炉开工率持续回升，铁水产量、钢材产量持续增长，反映了经济复苏带来的钢铁需求改善。预计这种改善趋势会贯穿整个2023年。需求好转会对2023年钢材价格、铁矿价格、玻璃价格构成支撑。
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